La rentabilité d'un Airbnb en Bretagne ne se résume pas à un taux brut. Voici la méthode honnête pour savoir en combien d'années votre investissement sera amorti, avec des chiffres réels constatés sur la Côte d'Émeraude.
La formule simple
Durée d'amortissement = prix d'achat / revenus nets annuels. Mais la vraie question, c'est combien de revenus NETS, après toutes les charges.
Exemple concret : studio 32 m² Saint-Malo intra-muros
- Prix d'achat : 245 000 € + 7 % frais notaire = 262 000 €
- Revenus bruts annuels : 18 500 €
- Charges et frais : taxe foncière 1 100 €, copropriété 950 €, ménage 3 200 €, énergie 800 €, assurance PNO 280 €, conciergerie 3 330 € (formule 18 %), divers 500 € = 10 160 €
- Revenus nets : 8 340 €/an
- Rentabilité brute : 7,5 % / nette : 3,2 %
- Amortissement : 31 ans, ou 15 ans si on compte l'appréciation du bien (~3 %/an constatés en Bretagne nord)
Exemple : maison 6 voyageurs Dinard
- Prix d'achat : 480 000 € + frais = 513 000 €
- Revenus bruts : 32 000 €/an
- Charges totales : 13 800 €
- Revenus nets : 18 200 €/an
- Amortissement : 28 ans ou 14 ans avec appréciation
Les leviers qui changent tout
- Tarification dynamique : +15 à 25 % de revenus annuels
- Multi-diffusion : +20 à 35 %
- Photos professionnelles : +12 à 20 %
- Conciergerie locale : élimine les "trous" de calendrier qui coûtent 4 000 à 7 000 €/an
Mauvaises surprises typiques
- Travaux post-vente : prévoyez 5 à 15 % du prix d'achat
- Cotisation BIC en réel : 23 % du résultat
- DPE F ou G : impossible de louer à partir de 2025 sans rénovation
Notre recommandation
Comptez 10 à 14 ans d'amortissement avec un accompagnement professionnel, 18 à 25 ans en gestion personnelle. La différence vaut largement les 15 ou 18 % TTC de commission.
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